Prohibir pisos turísticos en tu comunidad: qué mayoría hace falta y desde cuándo

Hace falta el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Son dos condiciones a la vez, no una: tres quintos de las personas y tres quintos de la propiedad. Lo dice el apartado 12 del artículo 17 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.

Ese doble requisito es el primer sitio donde se cae un acuerdo. En una comunidad con locales grandes, o con un propietario que tiene varias viviendas, es perfectamente posible reunir tres quintos de vecinos y quedarse corto de cuotas. O al revés.

Hasta el 3 de abril de 2025, ese apartado hablaba del acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad. Ésas eran las dos palabras: limitar y condicionar.

Desde entonces, el texto dice otra cosa. Habla del acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba. Se añadieron dos verbos que antes no estaban: aprobar y prohibir.

La mayoría exigida es la misma en las dos versiones: tres quintos y tres quintos. Lo que cambió no es el número, es qué clase de acuerdo cabe dentro del artículo.

Aquí conviene parar. Si tu comunidad votó antes de esa fecha un acuerdo redactado como una prohibición, no votó sobre el mismo texto que se votaría hoy: aquel artículo no nombraba la prohibición.

Eso no significa automáticamente que el acuerdo no valga. Significa que es una de esas cosas que hay que mirar con el acta delante, la fecha delante y la redacción exacta de la norma de aquel día delante. Y significa, sobre todo, que no se resuelve leyendo el artículo tal y como aparece hoy en cualquier buscador.

Es justo el tipo de comprobación que sale mal cuando se hace deprisa: se abre el texto vigente, se lee que hacen falta tres quintos, se da por bueno y se archiva.

El Boletín Oficial del Estado publica la Ley de Propiedad Horizontal en su versión consolidada y, lo que importa aquí, conserva todas las redacciones anteriores de cada artículo con la fecha desde la que estuvo vigente cada una. El artículo 17 acumula dieciséis versiones distintas desde 1960.

Ésa es la fuente, es pública y es gratuita. Cualquiera puede contrastar lo que acabas de leer, y nuestra recomendación es que lo hagas: un texto legal que no se puede comprobar no vale nada, por muy bien escrito que esté.

Tres preguntas, en este orden. La primera: en qué fecha exacta se votó el acuerdo, según el acta. La segunda: cómo está redactado literalmente en el acta, si dice prohibir, limitar o condicionar, porque esas palabras dejaron de ser equivalentes. Y la tercera: si a los propietarios que ya venían ejerciendo la actividad les afecta o no, que es una cuestión distinta de la mayoría y se resuelve aparte.

Y una recomendación práctica de administración, que no es de derecho: antes de convocar una junta para votar algo así, ten a mano la redacción que estaba vigente cuando se aprobó lo anterior. Media discusión de junta es gente citando de memoria un texto que ya cambió.